用房屋抵押贷款应该注意什么,属于什么性质?

发布日期:2020-12-24 17:09:52
现在除了房地产抵押贷款,民间借贷也是一种非常常见的贷款担保方式,通过签订商品房买卖合同,并备案。但由于利益冲突,此类合同容易产生纠纷。发生纠纷时,纠纷的焦点往往在于是否是借贷关系。还是销售合同?还是两者都有?在司法实践中,不同的情况会有不同的处理。
 
第一种:认为房屋买卖只是一种担保形式,实际上是贷款关系。
 
1.当事人签订借款合同时,即签订商品房买卖合同。借款合同约定的抵押房屋价值与签订商品房买卖合同购买的房屋价格相同。其目的是保证债务人能够及时偿还本金和利息,在债务人无力偿还债务时,以自己的不动产直接抵销债务。一般会认定该商品房的买卖称为房屋买卖,属于房屋担保性质。双方订立的房屋所有权转移协议无效,债权人按协议交付相关房屋,无法律依据。
2.贷对贷关系发生后,双方签订了房屋认购和回购协议,以保证贷款的偿还。双方签订的房屋认购协议的真实目的是保证贷款,而不是实现房屋买卖。当事人签订表示贷款含义的协议后,签订与协议内容一致的商品房买卖合同。不能认定双方已经形成以房屋买卖为目的的协议。
用房屋抵押贷款应该注意什么,属于什么性质?
 
第二种情况:贷款关系成立,销售合同有效。
 
双方以相同金额签订了《商品房买卖合同》和《贷款协议》,并约定贷款到期无法偿还时,履行《商品房买卖合同》。在实践中,会认定当事人之间已经建立了两种民事法律关系,即商品房买卖和民间借贷。这种行为不违反法律、行政法规的强制性规定。贷款到期,借款人不能按时还款,另一方有权通过履行《商品房买卖合同》要求并取得房屋所有权。
司法实践中,主张商品房买卖合同,实际上是贷款的当事人,应当提供充分证据推翻商品房买卖合同的签订和履行;借款合同、利息、还款期限、担保等证明。足以成立借款合同的,不能提交,争议合同没有以销售合同的名义在借款合同中通常体现的违约条款、返利条款等特殊条款,法院不支持当事人的主张。
 
签订涉及重大利益的合同前,咨询专业人士核对,最好通过银行进行资金往来,并做好笔记,防止利益受损。如有争议,及时收集保存有利证据,请律师帮助,及时止损,维护最佳利益。
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