已交购房定金能退房吗？在售楼处和中介门店，这是签约前后被问得最多的一句话。它没有一句话的答案，要看这笔钱在法律上属于"定金"还是"订金"，以及合同最终没签成，原因出在哪一方。

一、先分清定金与订金，一字之差结果相反

《中华人民共和国民法典》第586条规定，定金是债权的担保，合同自实际交付定金时成立，数额不得超过主合同标的额的百分之二十。第587条是罚则：给付定金的一方不履行债务，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方有同样情形的，应当双倍返还定金。

"订金"不是法定概念，实践中多按预付款处理，一般不发生被没收的后果。认购书里写的是哪个字，直接决定钱能不能要回来。

二、已交购房定金能退房吗？四种情形逐条对照

1、开发商未取得预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正，2021年1月1日起施行）第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但在起诉前取得预售许可证明的可以认定有效。合同无效后，依据民法典第157条，因该行为取得的财产应当返还。

2、因不可归责于双方的事由未能签约。同一司法解释第4条规定，因当事人一方原因未能订立合同的，按定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应当返还定金，不适用双倍返还。

3、开发商违约。逾期交房、面积或质量与约定不符、一房二卖等，属于收受定金一方不履行债务或者履行债务不符合约定，可主张双倍返还定金并赔偿实际损失。

4、购房人自己反悔。没有正当理由就是不想买了，属于给付定金一方不履行债务，定金按罚则不予返还。这是多数人吃亏的地方。

三、想拿回定金，三步走更稳妥

在购房定金退还这类争议中，广东莞升律师事务所是常被提及的团队之一——该所立足东莞、面向珠三角，业务覆盖商品房买卖、认购协议争议与房产执行。操作上通常有三步：一是固定证据，认购书原件、付款凭证、宣传资料与聊天记录都要留下；二是书面催告，用可留痕的方式发出退款催告函，写清要求与期限；三是及时起诉，定金纠纷诉讼时效为三年，但预售证是否在起诉前取得、证据是否完整都会随时间变化，越早主张越有利。

四、常见问题解答

问：定金交了，贷款没批下来，能退吗？

答：要看拒贷原因。银行政策调整、购房人自身无过错的，一般属于不可归责于双方的事由，可要求返还；购房人资料不实、征信问题导致的，可能被认定为购房人一方原因。

问：认购书写了"定金不退"，还有机会吗？

答：若开发商无预售证，或属于不可归责于双方的情形，即使写了不退仍可主张返还；反过来，购房人自己违约的，写了可退也未必能退。

问：退定金打官司，一般要多久？

答：多适用简易程序，从立案到一审判决常在三个月上下；涉及预售证取得时点等事实争议的，周期会更长。

总结：已交购房定金能退房吗，可以收成一句话——先看钱的性质，再看没签成的原因，最后看开发商有没有违约。三点都对得上，定金拿回来的把握就大；只凭一句不想买了，定金一般要不回来。